Por Rodrigo Isolan: tabelião substituto do 3º Tabelionato de Notas de Caxias do Sul.
Quantas vezes já nós perguntamos qual o motivo da necessidade de apresentação de tanta documentação quando vamos realizar uma compra ou uma venda de imóveis? É muita burocracia! Pensamos.
Pois é. Aqui vamos nos deter na importância das certidões exigidas para a realização de negócios imobiliários.
De início devemos saber qual é o estado civil dos contratantes, daí a necessidade da apresentação da certidão de estado civil atualizada, obtida no Registro Civil de nascimento ou casamento da parte.
Não adianta a certidão antiga, aquela até plastificada, que guardamos junto aos outros documentos, já amarelada e colada com fita adesiva, sendo ela dá época em que nascemos ou casamos. Infelizmente ela não comprova a permanência daquele mesmo estado civil.
Não são poucas as vezes em que a pessoa se diz solteira e ela é separada ou divorciada; ou ela se diz casada e, na realidade, mantém uma união estável.
Para evitar eventual erro quanto ao estado civil da parte, passível de anulação de uma contratação, é que se exige a certidão de estado civil da pessoa atualizada.
E as certidões forenses?
Bem, essas são as certidões emitidas pela Justiça Estadual, Federal e Trabalhista. Elas servem para que se verifique a situação dos contratantes perante a Justiça, se respondem ou não a processos judiciais.
Sabemos, ou devemos saber, por exemplo, que a alienação de imóvel durante processos executórios por parte do devedor caracteriza fraude à execução, passível de anulação da venda realizada.
Logicamente, você, comprador deste imóvel, não quer ter de contratar advogado, para se defender alegando de que não sabia da existência do processo contra o alienante, não é mesmo?
Igualmente a certidão de inexistência de interdição, tutela ou curatela das partes é de importância ímpar, pois é ela que atesta que as partes não estão impedidas civilmente de contratar.
Já imaginou comprar um imóvel de uma pessoa que está interditada? Nem queira…
A nulidade da contratação, no caso, é flagrante.
Se forem pessoas jurídicas as contratantes, não podemos deixar de verificar a regularidade de sua constituição e representação, por meio de certidão do registro da empresa no órgão competente, Junta Comercial do Estado ou Registro Civil das Pessoas Jurídicas, conforme o caso.
Há necessidade de verificarmos, também, se a pessoa que assina pela empresa pode praticar o ato negocial, como a compra ou a venda do imóvel, sob pena de nulidade da contratação.
Igualmente, as certidões de tributos federais e de contribuições previdenciárias da empresa que busque alienar um bem imóvel são de apresentação obrigatória.
Ou seja, a pessoa que está adquirindo um bem de uma pessoa jurídica deverá saber qual a situação fiscal desta empresa perante a receita federal, para não alegar, no futuro, o desconhecimento de que a empresa possuía débitos com o fisco federal.
Também, se o vendedor for uma pessoa física equiparada à jurídica, como a chamada firma individual, deverão ser exigidas, neste caso, essas mesmas certidões de contribuições federais e previdenciárias, para que se verifique a situação fiscal da pessoa-empresa perante a receita federal.
Temos sempre que ter em mente que não devemos adquirir imóvel de pessoa ou empresa que esteja querendo se desfazer de algum bem para evitar o pagamento de alguma dívida, sob pena de perdemos o bem adquirido, por isso a necessidade da exigência de tantas certidões.
Já quanto ao imóvel objeto de contratação, a certidão de seu registro no álbum imobiliário atualizada é fundamental.
É por meio dela que verificaremos a existência do bem, bem como seus característicos, propriedade e a sua disponilibidade.
Na matrícula do imóvel é aonde se aponta eventual penhora, sequestro ou arresto do bem, entre outros ônus e gravames.
Não podemos nos esquecer, ainda, da certidão da fazenda municipal, pois temos de nos certificar de que sob o imóvel não pairam dívidas de IPTU ou taxas de lixo atrasadas, dívidas estas que acompanham o imóvel.
Se imóvel é em condomínio a certidão condominial é exigida, pois há necessidade de verificarmos o adimplemento das cotas condominiais, débito que também acompanha o imóvel.
Portanto, a lista de certidões é extensa e não para por aqui, pois há outras tantas certidões a ser exigidas, conforme o tipo do imóvel e a forma de contratação a ser feita.
O importante é que se saiba que antes de ser uma burocracia, a exigência de certidões é a garantia da diminuição dos riscos inerentes aos negócios.
Assim, antes de reclamarmos pela necessidade de apresentação destas e de outras certidões, vamos pensar nos problemas que podemos evitar com a obtenção e análise de toda essa documentação.
Finalizando, longe de esgotar o tema da importância das certidões para os negócios imobiliários, busquei trazer às pessoas um pouco mais de informação sobre tão importante requisito a ser observado na compra e venda de imóveis.
rodrigo@cartoriomarioferrari.com.br
Fonte: Espaço Vital