Artigo: Usucapião Extrajudicial – Aspectos Práticos e Controvertidos – Por Rodrigo Reis Cyrino

O usucapião extrajudicial previsto no novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) trouxe grande inovação para os notários, com a previsão da necessidade da lavratura de uma ata notarial pelos Tabeliães de Notas.
 

No entanto, tal procedimento vem gerando inúmeras dúvidas de ordem prática e de aplicação do instituto, sendo estas o objeto do presente artigo não só no intuito de trazer soluções ou respostas imediatas, mas também com o fim de despertar no leitor a importância do tema. Grande parte dessas dúvidas tem sido levantadas e compartilhadas por mim com o amigo e registrador de imóveis da cidade de Vargem Alta – Dr. Bruno Santolin Cipriano.
 

Pois bem. De início, penso que teremos que ter muito cuidado na orientação às partes, pois não podemos frustrar as suas expectativas na promessa de regularizar o imóvel pelo usucapião extrajudicial  em prazo exíguo e depois esse instrumento não se efetivar no registro imobiliário. A celeridade na prática dos atos notariais dão ao cidadão uma resposta rápida na solução dessas demandas, mas é preciso estar atento ao primado essencial da atividade notarial que é a segurança jurídica, como instrumento de salvaguarda de direitos. 
 

Nessa toada, o primeiro item de discussão é o surgimento de várias dúvidas quanto às partes que comparecerão e assinarão a ata notarial. O Código de Processo Civil, no artigo 1.071, traz os requisitos para a efetivação do usucapião extrajudicial e menciona no inciso I o primeiro requisito “ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias”. Em um segundo momento, a lei estabelece no inciso II: “planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes”.  Percebe-se que o primeiro requisito deverá ser cumprido pelo Tabelionato de Notas, ou seja, a lavratura da ata notarial atestando o tempo de posse, tendo este ato, no meu entender, natureza jurídica de verdadeira escritura declaratória onde o requerente declarará o tempo que está na posse do imóvel, onde poderá também ser tais afirmativas confirmadas por testemunhas.
 

No entanto, é preciso saber que esse procedimento de usucapião só se efetivará com o registro imobiliário, onde haverá a aquisição da propriedade, sendo necessário o cumprimento dos demais requisitos da lei, como por exemplo, a assinatura de uma planta e memorial descritivo assinada pelo profissional habilitado, pelo proprietário anterior e pelos confrontantes do imóvel, que também deverão ser proprietários. Aqui é que residirá os grandes entraves de concretização dessa nova figura jurídica, que tem o objetivo de regularizar grande universo de imóveis em todo o Brasil, possibilitando o cidadão a ter o registro imobiliário e a sua “escritura”, o que permitiria o financiamento bancário para venda, construção, o pagamento regular dos impostos ao Município, a concessão do habite-se, licenças e etc. Penso que os casos de utilização desse procedimentos serão muito poucos, pois qual proprietário anterior assinará uma planta? Esse procedimento normalmente é utilizado como último caminho, onde não se encontrou solução por outras vias, o proprietário anterior está em lugar incerto e não sabido ou até mesmo já faleceu.
 

Portanto, os notários ao lavrarem as atas notariais deverão esclarecer às partes que o usucapião deverá cumprir outros requisitos para o registro imobiliário, sob pena de frustrar a expectativa do cidadão em regularizar o seu imóvel com o decorrer do procedimento. Para tanto, penso que os notários deverão, em suas atas notarias, consignar no texto do ato notarial que “as partes foram cientificadas por estas notas que o procedimento do usucapião extrajudicial deverá preencher outros requisitos para a concretização do registro imobiliário, tais como a realização de planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, além de outros requisitos, sem os quais não se efetivará o registro imobiliário e as partes deverão ingressar com a competente ação judicial de usucapião, podendo utilizar o presente ato notarial como meio de prova em juízo”. Com isso, o Tabelião estará dando transparência ao procedimento e orientando corretamente o cidadão de que posteriormente deverá cumprir outras etapas,  pois tenho receio de passarmos para a parte a idéia de celeridade e desburocratização e depois frustrarmos essas expectativas pela inviabilidade de lavrarmos o ato por falta dos requisitos legais. Assim, a necessária assinatura do proprietário do imóvel usucapiendo e dos proprietários confrontantes é o grande óbice, ao meu ver, da efetivação prática desse instituto, que trouxe uma excelente solução para a regularização dos imóveis no país. Precisaremos urgentemente de uma alteração legislativa, para flexibilizar os requisitos e dar efeito prático ao usucapiãoextrajudicial.
 

Além da necessidade da assinatura do proprietário anterior e que os confrontantes também sejam proprietários, ou seja, que todos tenham registro ou matrícula imobiliária no Cartório de Imóveis, sendo esse o grande entrave para concretização dessa novel figura jurídica, consigno aqui outros questionamentos.
 

Na ata notarial é necessário especificar qual é o tipo de usucapião, ou seja, fazer a adequação dos fatos narrados à figura jurídica adequada? Penso que esse não é requisito obrigatório, mas se for possível é importante qualificar que aquele período de posse corresponde a determinada modalidade de usucapião, pois existem vários tipos previstos na legislação brasileira, a saber:a) no Código Civil: 1) usucapião ordinário/comum (previsto no artigo 1242);     2) usucapiãoordinário habitacional (artigo 1242, parágrafo único); 3) usucapião ordinário pro labore (artigo no artigo 1242, parágrafo único); 4) usucapião extraordinário (artigo 1260); 5) usucapiãoextraordinário habitacional (artigo 1238, parágrafo único); 6) usucapião extraordinário pro labore(artigo 1238, parágrafo único); b) na Constituição Federal de 1988: 1) usucapião constitucional habitacional pro morare ou pro misero (artigo 183, da CF/88 e 1240, do Código Civil); 2)usucapião constitucional pro labore (artigo 191, da CF/88 e 1239, do Código Civil); c) Lei nº 6969/1981; 1) usucapião por interesse social; d) Estatuto da Cidade (LEI 10257/2001).
 

Como se aplica o princípio da territorialidade na ata notarial de usucapião extrajudicial? Dependendo do caso concreto, se não for necessária a diligência no local do imóvel para certificar o tempo de posse, a ata notarial poderá ser lavrada por qualquer Tabelião de Notas, segundo o artigo 8º, da Lei nº 8935/94, sendo exigido, nesse caso, o comparecimento do solicitante do usucapião e de eventuais testemunhas, se for o caso, no Cartório onde será lavrada a respectiva ata notarial. No entanto, se houver a necessidade de diligência ou a verificação no local do imóvel, situado em comarca distinta da qual recebeu a delegação, este Tabelião de Notas estará impedido de lavrar a respectiva ata notarial. Portanto, é possível sim a lavratura de ata notarial tendo como objeto imóvel situado em outra comarca, desde que não haja a necessidade de diligências ou o deslocamento ao local.

A ata notarial de usucapião será lavrada declarando o valor ou ela é sem valor declarado? A ata notarial poderá declarar o valor do imóvel e ser cobrado com valor declarado. Sobre o tema, o Colégio Notarial – Conselho Federal publicou enunciado sobre o tema nos seguintes termos: ENUNCIADO CNB-CF 2015 nº 8 – “A ata notarial para fins de usucapião tem conteúdo econômico.” Além disso, o artigo 2º, inciso I, do Provimento nº 05/2016, do Estado do Acre, dispõe que: “I – ata notarial lavrada por tabelião, atestando o valor aproximado do imóvel (…)”. Nesse caso, talvez seja possível também que as Prefeituras Municipais possam em futuro implementar uma espécie de avaliação do imóvel, para fins de usucapião extrajudicialcobrando uma taxa de avaliação para tanto.  

É possível utilizarmos a via do usucapião quando for o caso de inventário? Como fica o recolhimento do ITCM (Imposto de transmissão causa mortis)? Entendo nesse particular que o Tabelião de notas deve atuar com muita cautela, para evitar a sonegação do imposto de transmissão. Por outro lado, já há advogados sustentando que se o requisito legal "lapso temporal" foi preenchido para a aquisição originária pelo  usucapião a escolha por uma ou outra via é facultativa, pois ocorreu a prescrição aquisitiva (direito material consumado que dá direito o usucapião, independentemente de qualquer outra coisa).
 

É possível fazer o usucapião de uma porção de terras abaixo do parcelamento do solo urbano ou rural? Na esfera judicial isso é possível e não vejo óbice quanto a isso, pois a aquisição da propriedade nesse caso é originária. Se esse procedimento tem a mesma validade do processo judicial, não vejo óbice nesse ponto, mas confesso que o tema não é pacífico.
 

É possível o usucapião de terras que não tenha registro imobiliário com a simples apresentação da certidão negativa de registro? E ainda é possível o usucapião de terras devolutas? Há quem está defendendo que sim, o que dispensaria a assinatura do proprietário na planta. Se não há proprietário existente, o requisito de assinatura do proprietário anterior na planta estaria dispensado. Nesses casos, penso que a manifestação do órgão do Estado competente para essa matéria deve ser ouvido.
 

Em todos os casos é necessária a assinatura dos confrontantes? Em julgado do STJ (REsp 952125 – Ministro Sidnei Beneti), foi decidido que a juntada de certidões imobiliárias referentes aos proprietários dos imóveis limítrofes não pode ser exigida como requisito para o processamento de ação de usucapião. Este foi o entendimento da 3aturma do STJ, que considerou que o processo não pode ser anulado por conta da ausência de certidão que não é imposta por lei.
 

Sobre a assinatura dos confrontantes é possível por analogia utilizar o art. 213, II, § 10 da lei 6015/73, relativo ao procedimento de retificação de área que permite que os confrontantes sejam meros ocupantes? Há quem entenda que sim, pois do contrário, a abrangência do dispositivo será muito restrita. Art. 213, “§ 10: “entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes”; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do código civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do código civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela comissão de representantes. (incluído pela lei nº 10.931,de 2004)”.
 

Quando houver relação jurídica anterior entre o usucapiente e o proprietário anterior, poderíamos considerar que esta anuência já estaria suprida? Exemplos: promessa de compra e venda; escritura pública com vício insanável.

Em caso de falecimento do titular registral/confrontantes – como colher a concordância? Em caso de falecimento comprovado com certidão – o inventariante é legitimado a assinar? O inventariante não nomeado, ou seja,  qualquer um dos herdeiros que demonstre essa condição será legitimado? Nesse caso, no Estado do Acre a Corregedoria Geral de Justiça publicou o Provimento nº /2015, que estabeleceu que: “Art. 5º Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes ser falecido, pelo princípio da saisine, poderão assinar a planta e memorial descritivo seus herdeiros legais, desde que apresentem uma escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação de inventariante.”
 

Pode ser utilizado o usucapião extrajudicial para a regularização de loteamentos clandestinos? O usucapião não é o meio apropriado para regularização de loteamento clandestino e sim modo de aquisição de propriedade pela posse animus domini. recurso provido para julgar improcedente a ação. (TJSP – Apelação cível n° 84.792-4 – Rel. Ênio Zulianni – 27.07.99).
 

Há necessidade de planta georreferenciada e certificada pelo INCRA no extrajudicial? Na esfera judicial, o INCRA somente certifica  com sentença.
 

O usucapião é forma de aquisição originária da propriedade. Nesse caso, não permanecem os ônus que gravavam o imóvel antes da sua declaração? Apesar de ser aquisição originária da propriedade, há quem entenda que usucapião extrajudicial não cancela os ônus que gravam o imóvel; os atos judiciais permanecem; se não houver anuência do titular do ônus pode ser reconhecido o direito de propriedade em razão do usucapião, mas será mantida a inscrição; não serão canceladas restrições administrativas, ambientais, tombamento, cláusulas restritivas, inalienabilidade e indisponibilidades. E se for o caso de abertura de nova matrícula, haverá a transferência do ônus?
 

O CAR – Cadastro ambiental rural deve ser exigido para a ata notarial? Penso que não, pois este deverá ser apresentado tão somente no Cartório de Imóveis. No entanto, é importante consignar no ato notarial o texto que “as partes estão cientes que deverão apresentar o CAR – Cadastro ambiental rural para registro imobiliário”.
 

Se a área a ser usucapida estiver em condomínio, deverá ter a anuência de todos os condôminos? Penso que sim, pois todos os condôminos são proprietários também do todo.
 

Será possível o usucapião extrajudicial do domínio útil, quando se tratar de título de aforamento, enfiteuse, ou emprazamento, onde são previstas as cobranças do laudêmio ou foros? No que concerne ao usucapião, verificado que o imóvel está situado em domínio da União quando for terreno de marinha ou se a enfiteuse for constituída por determinado Município (caso de enfiteuse e laudêmio municipal), incide, na espécie, o entendimento jurisprudencial, segundo o qual o domínio útil no aforamento pode ser objeto de aquisição por transferência ou por título originário, por usucapião, como entende o Superior Tribunal de Justiça, inclusive no sentido de que a substituição não causa prejuízo direto ao poder público (REsp 262071 / RS, Quarta Turma, Ministro Aldir Passarinho Junior, DJ 06/11/2006; REsp 575572 / RS, Terceira Turma, Ministra Nancy Andrighi, DJ 06/02/2006). De acordo com a orientação do Superior Tribunal de Justiça, “sendo solicitado o usucapião da propriedade plena do imóvel, a prescrição aquisitiva apenas sobre o domínio útil  é totalmente possível”(STJ, REsp 507798/RS, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 16/03/2004, DJ 03/05/2004). Nesses casos, em tese, deverá haver uma manifestação da União (quando se tratar de enfiteuse ou laudêmio dos terrenos de marinha) ou do Município (quando se tratar de enfiteuse com incidência de laudêmio  municipal).
 

Em caso de obra já construída e não regularizada em terreno urbano, na ata de usucapião o Tabelião de Notas já poderá descrever a obra? Ainda não tenho um posicionamento sobre o tema.

E se o imóvel a ser usucapido for caso de alienação fiduciária, será possível o procedimento? Ainda não tenho um posicionamento sobre o tema.
 

Quanto às obrigações do Tabelião de Notas para a prática do ato, faço as seguintes observações:a) DOI – entendo que ela deverá ser transmitida sim, mas penso que a Receita Federal no futuro terá que implementar e inserir o campo: "sem CPF/CNPJ por ato notarial/registral", tal como existe hoje o campo para "decisão judicial". Quando houver um transmitente dessa posse através de recibo ou contrato particular, penso que poderá ser utilizado o campo: "inscrito no CPF/CNPJ"; b) CNIB – entendo que seja mais prudente para o notário fazer a consulta na CNIB antes da lavratura do ato, para que as partes já estejam cientes de quaisquer restrições, até mesmo porque isso será feito no Cartório de Imóveis. Além disso, a consulta à CNIB hoje é feita pelos notários para citar até mesmo em algumas procurações; c) CENSEC – penso que não seja necessária a busca da existência de ato anterior já informado por se tratar de forma originária de aquisição da propriedade, mas que talvez seja interessante que o CNB-CF abra um campo na CENSEC para informar a lavratura dessas atas notariais de usucapião, haja vista que a lógica da edição do Provimento do CNJ foi no sentido de dar acesso aos órgãos públicos dos atos praticados e interligar a comunicação entre esses atos em todos os Cartórios do país. Prova disso é que todas as procurações são informadas à CENSEC na CEP (Central de Escrituras e Procurações), mas ainda não temos ainda o campo "ATA NOTARIAL" para informar à CENSEC.
 

Além disso, para a lavratura da ata notarial, em outro artigo eu mencionei, tão somente a título meramente exemplificativo, uma relação de documentos que podem facultativamente, a critério de cada Tabelião de Notas, serem exigidos ou não, conforme necessitar o caso concreto, tais como exemplo: 1) Documentos pessoais do solicitante e do proprietário, tais como: carteira de identidade e CPF ou Carteira nacional de habilitação (bem como dos confrontantes e de duas testemunhas que conheçam a situação do imóvel); 2) Certidão de Casamento (se o regime for o da comunhão universal ou separação total de bens exige-se também a escritura de pacto antenupcial); 3) Contratos particulares ou recibos de compra e venda; 4) Carnês de IPTU pagos ou certidão de tempo de contribuição de IPTU ou foro anual (quando se tratar de imóvel com domínio útil, aforado ou enfitêutico); 5) Declarações de imposto de renda que citam o imóvel; 6) Contas de água, luz ou energia dos últimos cinco ou dez anos (dependendo da modalidade de usucapião); 7) Planta do imóvel assinada por profissional habilitado e pelas partes, com a anotação de responsabilidade técnica – ART e memorial descritivo; 8) Fotos do imóvel; 9) Certidão de ônus do imóvel.
 

Sobre o tema, alguns Estados têm regulamentado a questão, seja através de Provimentos das Corregedorias Gerais de Justiça ou através das Instituições de classe notariais e registrais, tais como:
 

PROVIMENTO DA CORREGEDORIA DO ESTADO DO ACRE

PROVIMENTO Nº 05/2016

Art. 15. A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

RECOMENDAÇÃO INSTITUCIONAL DO SINDICATO DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES (SINOREG-ES) NO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

RECOMENDAÇÃO Nº 15/2016
                                                 
                                                   

Vitória/ES, 04 de fevereiro de 2016

ASSUNTO: Usucapião administrativa.

CONSIDERANDO a entrada em vigor no direito brasileiro em 17 de março de 2016, da chamada “usucapião administrativa ou extrajudicial” constante do art. 216-A da Lei n. 6.015/73, introduzida pelo Código de Processo Civil de 2015 –Lei 13.105/15-, que configura um procedimento administrativo, de competência e presidência do Oficial do Registro de Imóveis, e tem como objetivo o reconhecimento da posse e sua conversão em propriedade.;

CONSIDERANDO o disposto no artigo 1.071, que altera o Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), o qual passa a vigorar acrescida do art. 216-A, positivando o procedimento da usucapião administrativa a ser processada no cartório de registro de imóveis;

CONSIDERANDO que a usucapião administrativa está inserida no fenômeno da desjudicialização que consiste na transmutação de diversos procedimentos originariamente de presidência restrita de órgãos primários do Poder Judiciário para outros, tendo como principal expoente as atividades dos serviços extrajudicial, desempenhadas por tabeliães e oficiais de registro de imóveis.

CONSIDERANDO tratar-se de um ato complexo com participação do tabelião de notas, da parte interessada, terceiros interessados, bem como do processamento pelo cartório de registro de imóveis da situação do imóvel usucapiendo;

CONSIDERANDO ser livre a escolha do tabelião bem como a lavratura da ata notarial para fins de usucapião administrativa, cuja análise dos requisitos do instituto deve ser procedida pelo registrador imobiliário, não havendo vinculação entre a lavratura da ata notarial e demais documentos exigidos por lei, consubstanciando-se em atos independentes entre si.

CONSIDERANDO  a necessidade de padronização procedimental no âmbito das serventias extrajudiciais para o processamento da usucapião administrativa;

O Sindicato dos Notários e Registradores do Estado do Espírito Santo – SINOREG-ES e Colégio Notarial – Seção Espírito Santo – RECOMENDA aos registradores imobiliários:

1- Que ao realizarem o procedimento observem o inciso II, do art. 216-A, o qual exige que assinem a planta e o memorial descritivo que serão apresentados ao oficial do registro de imóveis os titulares de direitos (notoriamente os reais) inscritos na matrícula do imóvel usucapiendo e na dos confinantes,  sob pena de provável devolução do título, uma vez que, nesta modalidade de usucapião é obrigatório que o imóvel usucapiendo bem como os imóveis confrontantes possuam matrícula imobiliária.

2- A observância do consentimento expresso dos envolvidos, haja vista que o silêncio equivalerá à discordância (§ 2º, do art. 216-A). Assim, se o titular de direito inscrito na matrícula do imóvel usucapiendo ou nas dos confinantes não responder à notificação de que trata o § 2º, do art. 216-A, da Lei nº 6.015/73, o procedimento será encerrado pelo registrador diante da discordância “tácita”.

Ainda, O Sindicato dos Notários e Registradores do Estado do Espírito Santo – SINOREG-ES e Colégio Notarial – Seção Espírito Santo – RECOMENDA aos tabeliães de notas que:

3- Ao lavrarem atas notariais com o fim de prova temporal dausucapião administrativa, utilizando-se do seu mister orientativo, alertem os interessados de que os demais requisitos dispostos no artigo 216-A da Lei 6.015/76 devem ser observados para que o ato ora lavrado tenha sua plena eficácia perante o registro imobiliário, não sendo necessário, porém, a verificação de tais requisitos para lavratura do ato, o qual é independente dos demais, devendo ser consignado no texto do ato que “as partes foram cientificadas por estas notas que caso o procedimento extrajudicial da usucapião não preencha os requisitos necessários para o registro imobiliário, as partes deverão ingressar com a competente ação judicial de usucapião”.

4- Que ao lavrarem atas notariais “atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias”, já caracterizem qual o tipo de usucapião que será o objeto de reconhecimento extrajudicial ou judicial.

5- É recomendável que o Tabelião de Notas, quando em diligência comparecer ao imóvel para constatação do usucapião,  que observe o princípio da territorialidade, nos termos do art.9º da Lei 8.935/1994.
 

SINOREG-ES          

Ante o exposto, considerando as ideias trazidas acima, penso que o procedimento do usucapião extrajudicial necessitará de uma  alteração do novo Código de Processo Civil, pois como está hoje previsto, visualizo a prática de muito poucos atos, haja vista a necessidade de assinatura na planta e memorial descritivo do proprietário e dos confinantes que também deverão ter matrícula (deverão também ser proprietários). Precisaremos urgentemente de alteração legislativa para dispensar a assinatura do proprietário e que os confinantes possam ser posseiros tal como na retificação.

Rodrigo Reis Cyrino é Tabelião de Notas do Cartório do 2º Ofício – Tabelionato de Linhares – ES, membro da Comissão de Segurança e Tecnologia da Comissão de Assuntos Americanos da União Internacional do Notariado – UINL, vice-presidente regional do Sudeste da Diretoria do Colégio Notarial Federal – Conselho Federal, diretor do CNBPrev, Presidente do Colégio Notarial do Brasil – Seção Espírito Santo, membro da Academia Notarial Brasileira, Diretor do Tabelionato de Notas do Sindicato dos Notários e Registradores do Espírito Santo – SINOREG-ES, mestre em Direito Estado e Cidadania, Pós Graduado em Direito Privado e Direito Processual Civil, palestrante em Direito Notarial e Registral, professor de Direito Público da Faculdade Municipal Faceli e autor de diversos artigos.

Fonte: Colégio Notarial do Brasil