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| ?Com a certidão em mãos, na maioria das vezes, o corretor surpreende o dono do imóvel ao mostrar que existem várias pendências? |
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| Adriana Magalhães – Administradora* Depois de 20 anos trabalhando com a compra e venda de imóveis, percebo que muita gente menospreza um dos cuidados mais importantes que se deve ter para conseguir uma transação imobiliária rápida e segura: a análise cautelosa da documentação imobiliária. Se for constatado algum erro ou má-fé nessa área, negócios podem ser desfeitos, mesmo depois de anos de a transação ter sido realizada. Antigamente, não se obrigava o registro do nome da mulher do comprador. As escrituras mencionavam apenas: “compareceu como outorgante comprador fulano de tal, casado”. Imagine só se o fulano ficou viúvo e, sem fazer o inventário, casou-se novamente e depois compareceu ao tabelionato para vender o imóvel. O tabelião, que não sabia o nome da primeira mulher, vendo a segunda, considera-a como a única e efetiva a venda. Porém, metade daquele imóvel legalmente pertenceria aos filhos da primeira mulher. Esse registro, no futuro, poderá ser anulado e também serem anulados todos os que lhe seguirem. As pessoas não têm consciência do que é um registro imobiliário e desconhecem a necessidade de se averbar tudo que diz respeito à propriedade e à posse. O registro é a “carteira de identidade” do imóvel. Nele consta toda e qualquer situação que poderá permitir ou impedir a transferência do domínio da propriedade. Ele exige seqüência. Qualquer alteração dos dados do imóvel ou das pessoas a que ele se vincula é suficiente para impedir a venda do imóvel. Vejo constantemente vendas se prolongarem ou não ocorrerem por causa desse procedimento. O Cartório de Registro de Imóveis demora, em média, cinco dias úteis para entregar a matrícula atualizada do imóvel. As pendências mais comuns referem-se à forma de partilha, separação, renúncia de usufruto, baixa de hipoteca ou penhora. Depois são mais dias, e até semanas, para atualizar toda a identidade do imóvel. O ideal é que as pessoas fossem orientadas a regularizar o registro à medida que os fatos fossem acontecendo: casamento, separação, morte. Os juizes deveriam exigir que o registro fosse juntado ao processo após a averbação. Assim, as pessoas ficariam mais atentas e evitariam problemas no momento de vender o imóvel. Cabe ao corretor de imóveis analisar a documentação imobiliária e, ao vendedor, regularizar as pendências. O imóvel percorre quase todas as esferas do direito, por isso não existe nenhuma forma de pesquisar, em termos nacionais, com segurança absoluta, as ações que poderiam se refletir na propriedade do imóvel. Muitos dizem que o único modo teoricamente seguro de comprar qualquer imóvel no Brasil seria tirar todas as certidões de todos os donos do imóvel nas últimas duas décadas anteriores à compra, em todas as esferas do direito (trabalhista, cível, penal, fiscal.) e em todos os estados e municípios do país. Como estamos falando de dezenas de milhares de certidões, sabemos que a busca por essa segurança absoluta inviabilizaria qualquer negócio, tanto pelo tempo que gastaria quanto pelo dinheiro que demandaria. Porém, há como diminuir os riscos ao analisar o título de propriedade, a identidade e capacidade das partes e as certidões atualizadas do imóvel e do vendedor. Vale lembrar que cada certidão tem um tempo de validade, uma vez que num curto espaço de tempo os acontecimentos na vida das pessoas podem resultar em grandes transformações na sua idoneidade moral e financeira. Por mais que no Brasil cartório seja sinônimo de burocracia e falta de modernização, ele ainda é a chave principal para se aproximar de uma negociação mais segura. Poupar nesse momento também não é a melhor saída, uma vez que a falta de uma simples certidão pode gerar negócios malfeitos e pôr em risco as economias de uma vida inteira de trabalho. Vice-presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/MG) e da Netimóveis Céu-Lar, escreve a coluna quinzenalmente, revezando-se com o engenheiro Francisco Maia Neto |
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| Jornal Estado de Minas – MG |
Clipping – Estado de Minas – Averbar é preciso
Publicado em 29/01/2014