As consequências de pacto que determinava a anulação de contrato por descumprimento de uma cláusula (pacto comissório) podem ser impostas a terceiro que tenha agido de má-fé ou de modo temerário. Com esse entendimento, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão que garantiu à Mitra Arquidiocesana de Fortaleza a posse de um terreno nobre na capital do Ceará.
A Quarta Turma considerou desfeito o contrato de permuta do imóvel assinado pela instituição com construtoras que acabaram não edificando a obra prometida. Para a Turma, também é nula a alienação do terreno feita posteriormente pelas construtoras a terceiro – a Associação Pró-ensino Ltda. (Apel).
Inicialmente, em 1993, a Mitra assinou contrato de permuta com um consórcio de construtoras para exploração do terreno em questão. Em contrapartida, receberia lojas, apartamentos e vagas de garagem nas edificações que deveriam ser erguidas no prazo de 30 meses. No ano seguinte, a escritura pública de compra e venda do terreno foi passada ao consórcio, como constava no contrato. No entanto, apesar de terem iniciado a obra, as construtoras inadimpliram o contrato. Em 1999, alienaram o imóvel à Apel.
Ocorre que no contrato com a Mitra havia um cláusula resolutiva, determinando o restabelecimento do statu quo ante em caso de inadimplemento. A Mitra ajuizou, então, ação contra as construtoras e a Apel, para rescindir o contrato e anular a escritura pública de compra e venda do imóvel à Apel. A instituição religiosa pediu também o embargo da obra, a demolição do que já havia sido construído e o pagamento de indenização por perdas e danos e lucros cessantes.
Inadimplência
A ação foi julgada procedente, anulando a venda feita à Apel. A sentença entendeu que, uma vez ocorrida a inadimplência, a avença das construtoras com a Mitra estava desfeita, surgindo para o consórcio a obrigação de devolver o imóvel. Também disse que a Apel teria conhecimento daquele negócio, e que sabia dos riscos que estava correndo. Em apelação, a sentença foi confirmada.
A Apel recorreu ao STJ. O relator, ministro Raul Araújo, afastou a alegação de prescrição do direito de ação sustentada pela recorrente. Disse que, baseadas nos fatos e provas, nas circunstâncias do caso e nas afirmações feitas nas contestações apresentadas pelas rés, as instâncias ordinárias se convenceram de que a associação tinha conhecimento das pendências relativas ao imóvel.
“Com um mínimo de diligência, indispensável para quem adquire imóvel de tão alto valor apresentando edificações inconclusas, descobriria a Apel a litigiosidade latente do negócio”, disse o ministro. Para ele, a Apel assumiu os riscos envolvidos. Acolher a tese contrária ao que foi delineado pelas instâncias de origem demandaria reexame de provas, o que é vedado pelo Súmula 7 do STJ.
Má-fé
O ministro relator também analisou outro ponto contestado pela Apel: de que a cláusula resolutiva não foi mencionada no título de transmissão da propriedade do imóvel para as construtoras, nem averbada no registro competente, a fim de garantir e prevenir terceiro quanto à possibilidade de perda do bem.
O magistrado reconheceu que, se a condição resolutiva não constar do registro imobiliário, a rescisão do contrato não opera efeitos em relação a terceiros de boa-fé. Entretanto, se o terceiro adquire imóvel, mas, de alguma forma, conhecia a restrição imposta, agindo de forma temerária ou de má-fé na aquisição do bem, “não poderá alegar em seu favor haver presunção absoluta do domínio constante de registro imobiliário”.
No caso, como as instâncias de origem entenderam haver conhecimento da restrição pela Apel, não se aplica a regra da boa-fé. Ademais, concluiu o ministro, a presunção de veracidade dos registros imobiliários não é absoluta, mas juris tantum, admitindo-se prova em contrário.
Fonte: STJ