APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – IMOBILIÁRIA – EMITENTE DO RECIBO DE COMPRA E VENDA PELO PREÇO INTEGRAL – ATRIBUIÇÃO DE CONDUTA FRAUDULENTA – LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA – PROMITENTE VENDEDOR QUE NÃO COMPROVA DETER TÍTULO HÁBIL PARA FIRMAR O NEGÓCIO – TRANSMISSÃO POR ESCRITURA PÚBLICA – IMPOSSIBILIDADE – PEDIDO PROCEDENTE
– A legitimidade para a causa deve ser aferida diante do objeto litigioso, da situação discutida no processo que concede ou não o atributo da legitimidade às partes litigantes (autor e réu).
– Aquele que promove a venda de bem imóvel sem comprovar deter legitimidade para fazê-lo, seja através de título hábil que demonstre a aquisição do bem nos limites de sua cadeia dominial, ou que detenha anuência expressa do proprietário para a alienação pretendida, não pode assumir a obrigação de transmissão por intermédio da respectiva escritura pública.
– Restando demonstrado nos autos que a autora, ao firmar contrato de promessa de compra e venda, foi induzida a erro substancial, especialmente em relação ao objeto principal da declaração e de suas qualidades essenciais (art. 139, I, do Código Civil), tal circunstância impõe a anulação do negócio firmado pelas partes e o consequente retorno das partes ao statu quo ante.
Apelação Cível nº 1.0317.12.015464-4/001 – Comarca de Itabira – Apelantes: Luciana Mara Gonçalves Valadares Andrade, Sílvio Carlos de Andrade, Portal Imóveis e outros – Apelada: Ana Ferreira Santos – Interessada: Valquíria Cristina Valadares – Relator: Des. Valdez Leite Machado
Vistos etc., acorda, em Turma, a 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em rejeitar preliminares e negar provimento ao recurso.
Belo Horizonte, 17 de novembro de 2016. – Valdez Leite Machado – Relator.
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
DES. VALDEZ LEITE MACHADO – Cuida-se de recurso de apelação interposto contra sentença de f. 227/231-v.., proferida pelo MM. Juiz da 2ª Vara Cível da Comarca de Itabira, que, nos autos da ação anulatória de ato jurídico, cumulada com pedido de ressarcimento e indenização por dano moral, julgou procedente o pedido para anular o negócio jurídico firmado pelas partes, condenando os réus, solidariamente, ao ressarcimento em favor da autora do valor de R$245.000,00, acrescido de correção monetária e juros de mora; ao pagamento da multa de 10% sobre o valor total do negócio; e ao pagamento dos valores despendidos pela parte autora com o imóvel, sendo R$1.725,60 com reformas e R$67,23 a título de IPTU, tudo corrigido.
Determinou que a autora promova a restituição do imóvel objeto do negócio firmado pelas partes, logo após o recebimento do valor das indenizações fixadas.
Distribuiu os ônus da sucumbência conforme êxito das partes.
Inconformados, os réus ofertaram as razões recursais de f. 233/241, arguindo inépcia da petição inicial, mormente no tocante à multa contratual, sob o argumento de que referido tema não foi objeto da narração dos fatos constantes da petição inicial.
Pediram a extinção do processo nos termos do art. 267 do CPC.
Arguiram a ilegitimidade passiva de Portal Imóveis Ltda., por se tratar de mera intermediária do negócio.
No mérito, alegam que não há nulidade a ser declarada da avença, visto que a adquirente, ao tempo do negócio, tinha conhecimento que o imóvel se encontrava pendente de regularização, pois inserido em uma área ainda maior, de transcrição nº 6448, exigindo desdobramento posterior da área e aprovação do projeto junto ao Município.
Assegurou que a apelada foi assistida por sua filha, bacharel em direito, conforme prova nos autos.
Alegaram que a apelada assumiu contratualmente a retirada do habite-se, o pagamento do INSS e a averbação da construção junto ao Cartório de Imóveis.
Asseveram que cumpriram suas obrigações contratuais, tendo, inclusive, notificado a apelada para a apresentação dos documentos pessoais para que fosse providenciada a escritura, contudo, esta se recusou a ofertar aludidos documentos. Assim, invocam a ocorrência de exceção de contrato não cumprido, conforme estabelece o art. 476 do Código Civil.
Defendem que, embora o imóvel não esteja transcrito em nome das rés, não há óbice para a transmissão do bem.
Concluem que, do contexto da lide, não cabe a anulação do contrato; por consequência, deve ser afastada a multa.
Alegam que não há prova da realização das benfeitorias, motivo pelo qual entendem que é descabida sua condenação ao pagamento da respectiva indenização.
Por fim, requerem o provimento do recurso.
Intimada, a apelada apresentou contrarrazões às f. 245/250.
Esse é o relatório.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.
Inicialmente, registro que, embora já esteja em vigor o novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/15), o presente recurso deve ser analisado sob a égide do Código de Processo Civil de 1973, sendo esta a melhor interpretação que se extrai do art. 14 do novo CPC, in verbis:
“A norma processual não retroagirá e será aplicável imediatamente aos processos em curso, respeitados os atos processuais praticados e as situações jurídicas consolidadas sob a vigência da norma revogada”.
Continua vigorando, portanto, o princípio do tempus regit actum, de modo que a nova lei não pode atingir os atos já praticados, em observância ao sistema de isolamento dos atos processuais.
Em outras palavras, embora a nova lei processual deva ser aplicada imediatamente aos atos e fatos ocorridos na sua vigência, aplicando-se, assim, aos processos em curso, devem ser respeitadas as situações jurídicas já consolidadas, realizadas na vigência da lei processual antiga, tratando referidos atos de direitos processualmente adquiridos.
Na hipótese, a sentença foi publicada e o recurso interposto quando em vigor a lei processual antiga, de modo que o julgamento relativo às questões processuais deve observar a referida lei processual.
Referido posicionamento, inclusive, encontra respaldo no Superior Tribunal de Justiça, que publicou, nesse sentido, os seguintes enunciados administrativos:
“Enunciado Administrativo nº 2: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016), devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça”.
“Enunciado Administrativo nº 7: Somente nos recursos interpostos contra decisão publicada a partir de 18 de março de 2016, será possível o arbitramento de honorários sucumbenciais recursais, na forma do art. 85, § 11, do novo CPC”.
Com essas considerações, passo à análise do recurso.
A preliminar de ilegitimidade passiva da primeira ré, Portal Imóveis, não prospera.
Acerca da legitimidade para agir em juízo, ressalto que se trata de uma das condições da ação, que deve ser investigada no elemento subjetivo da demanda, sendo necessário que os sujeitos estejam em determinada situação jurídica que lhes autorize a conduzir o processo em que se discuta a relação jurídica deduzida no litígio.
Acerca do tema, é lição de Fredie Didier Jr.:
“A legitimidade para agir (ad causam petendi ou ad agendum) é condição da ação que se precisa investigar no elemento subjetivo da demanda: os sujeitos. Não basta que se preencham os ‘pressupostos processuais’ subjetivos para que a parte possa atuar regularmente em juízo. É necessário, ainda, que os sujeitos da demanda estejam em determinada situação jurídica que lhes autorize a conduzir o processo em que se discuta aquela relação jurídica de direito material deduzida em juízo. É a ‘pertinência subjetiva da ação’, segundo definição doutrinária. A esse poder, conferido pela lei, dá-se o nome de legitimidade ad causam ou capacidade de conduzir o processo. Parte legítima é aquela que se encontra em posição processual (autor ou réu) coincidente com a situação legitimadora, ‘decorrente de certa previsão legal, relativamente àquela pessoa e perante o respectivo objeto litigioso’. Para exemplificar: se alguém pretende obter uma indenização de outrem, é necessário que o autor seja aquele que está na posição jurídica de vantagem e o réu seja o responsável, ao menos em tese, pelo dever de indenizar […]” (Curso de direito processual civil: teoria geral do processo e processo de conhecimento. 11. ed. Ed. Juspodivm, v. 1, p. 186).
Como se vê, a legitimidade para a causa deve ser aferida diante do objeto litigioso, da situação discutida no processo que concede ou não o atributo da legitimidade às partes litigantes (autor e réu). Portanto, tem-se pela legitimidade ou não sempre à luz de uma determinada situação.
No caso dos autos, o pleito anulatório tem por fundamento a suposta fraude da imobiliária na venda do bem objeto da demanda, ao utilizar-se de seus sócios para figurarem na condição de promitentes vendedores, não obstante a ausência de titularidade destes para fazê-lo, especialmente para responder pela escritura prometida na avença.
De fato, do contrato social de f. 123/125 e 126/129, consta a pessoa jurídica Valadares & Andrade Imóveis Ltda., nome de fantasia Portal Imóveis, figurando na qualidade de sócios os demais réus: Sílvio Carlos, Luciana Mara e Valquíria Cristina, sendo que esta última foi excluída da lide.
Confiro ainda que o negócio jurídico discutido neste feito foi firmado não apenas com a intermediação da ré Portal Imóveis, como também os recibos de quitação pela venda integral do imóvel litigioso (R$245.000,00) foram firmados por aquela, f. 24/25, evidenciando que o proveito da venda foi revertido integralmente em favor da aludida ré.
Portanto, no presente caso, há inequívoca pertinência subjetiva da requerida (Portal) para responder os termos da presente demanda.
Assim sendo, rejeito a preliminar.
A respeito da alegada inépcia da inicial, no tocante ao pedido da multa contratual, sem qualquer razão os apelantes.
Confiro da petição inicial que o autor deduziu todas as questões de fato e de direito na petição inicial, deduzindo pedido expresso no rol de pedidos da multa de 10% “sobre o valor do contrato, prevista na cláusula décima do contrato particular de promessa de compra e venda”, f. 13.
Ora, diante do vasto relato dos fatos e dos fundamentos de direito que a parte reputa incidente ao caso concreto, revela-se suficiente e adequado o pedido de aplicação da multa contratual, devidamente especificado pela parte no rol de pedidos, indicando, inclusive, sua previsão no contrato firmado pelas partes, atendendo, pois, à exigência prevista no art. 282, IV, do CPC/1973.
Rejeito a preliminar.
Examino o mérito.
Depreende-se dos autos que a autora ajuizou ação anulatória de contrato de compra e venda cumulada com pedido de dano material e moral, ao argumento de ter adquirido em mãos dos réus o imóvel constituído de um terreno situado na Rua João Camilo de Oliveira Torres, nº 2.123, Bairro Praia, Cidade de Itabira, medindo 250m2 , com área construída de 156,66m2.
Asseverou que, embora tenha quitado integralmente o preço ajustado, desde 28.02.2012, as requeridas, especialmente a imobiliária ré, recusaram-se a lhe entregar a respectiva escritura do bem, conforme previsão contratual.
Alega, ainda, que o imóvel, depois da primeira chuva que ocorreu depois da aquisição do bem, apresentou várias infiltrações nas paredes, além do alagamento que ocorreu dentro de casa, em virtude da entrada de água de chuva no local, danificando o piso de tábua corrida.
Assim, dada a insatisfação na aquisição do bem, como diante da impossibilidade de receber a escritura, que reputa a ausência de titularidade dos promitentes vendedores para fornecê-la, pugna a autora pela anulação do negócio, atribuindo que incorreu em erro, decorrente do dolo dos réus.
Cinge-se a controvérsia a aferir, conforme sustenta a autora, se, de fato, há mácula na promessa de compra e venda entabulada com os réus, de modo a ensejar a respectiva anulação.
Pois bem. No tocante ao contrato propriamente dito, ressalta-se que, para a validade do negócio jurídico, é necessário que o agente seja capaz para a prática do ato. A respeito, dispõe o Código Civil:
“Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I – agente capaz;
II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III – forma prescrita ou não defesa em lei.”
No tocante à existência de defeitos no negócio jurídico, que possa culminar na sua nulidade, o Código Civil estabelece o seguinte:
“Art. 138. São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio.
Art. 139. O erro é substancial quando:
I – interessa à natureza do negócio, ao objeto principal da declaração, ou a alguma das qualidades a ele essenciais;
II – concerne à identidade ou à qualidade essencial da pessoa a quem se refira à declaração de vontade, desde que tenha influído nesta de modo relevante;
III – sendo de direito e não implicando recusa à aplicação da lei, for o motivo único ou principal do negócio jurídico.”
Acerca do contrato de compra e venda, estabelece o art. 481 do Código Civil:
“Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.”
Diante de tal contexto normativo, tem-se que, ao contrário do que sustentam os réus, as provas produzidas nos autos apontam pela presença de vícios no compromisso de compra e venda, para o reconhecimento de direito e deveres das partes envolvidas.
A quitação do preço pela aquisição do imóvel em questão em favor dos réus é incontroversa, já que emitidos os recibos do preço integral pela primeira ré, f. 24/25.
Quanto à obrigação assumida pelos requeridos, consta da cláusula sexta o seguinte:
“Cláusula sexta: Obrigam-se os promitentes vendedores por si e seus sucessores a fazerem esta promessa de venda sempre boa, firme e valiosa, respondendo pela evicção de direito quando chamados à autoria, por força desta promessa e da cláusula constituti, bem como outorgar a escritura definitiva do imóvel quando do término do pagamento contratado, descrito na cláusula terceira” (f. 21).
Observado o compromisso assumido pelos promitentes vendedores, constato que, embora a ausência de domínio por parte dos promitentes vendedores não seja óbice à possibilidade da negociação do bem, assumindo a obrigação de fornecer a respectiva escritura de compra e venda, já que poderiam buscá-la na cadeia dominial o nome daquele em que se encontra transcrito o imóvel, viabilizando-se, assim, a formalização do ato, prática usual no mercado de imobiliário.
Entretanto, para admitir a possibilidade de fazê-lo, cumpria aos requeridos, no mínimo, demonstrar que detinham o bem com justo título, de modo que tivessem legitimados a firmar a promessa de venda para a autora, com anuência expressa do proprietário do bem objeto da avença.
Todavia, não há indícios, nestes autos, que forme a convicção deste Julgador da possibilidade dos promitentes vendedores formalizarem por si, ou por intermédio de terceiro, a escritura pública que assumiram entregar à promitente compradora depois de quitada a dívida, pagamento que há muito ocorreu, fato incontroverso, repito.
Ora, aquele que promove a venda de bem imóvel sem comprovar deter legitimidade para fazê-lo, seja através de título hábil que demonstre a aquisição do bem nos limites de sua cadeia dominial, ou que detenha anuência expressa do proprietário para a alienação pretendida, não pode assumir a obrigação de transmissão por intermédio da respectiva escritura pública.
A esse respeito, confiro que o réu Sílvio Carlos de Andrade, um dos promitentes vendedores do imóvel em questão e sócio da imobiliária ré, admitiu, em juízo (f. 198), que adquiriu o bem nas mãos de um dos herdeiros de José Maximiliano, não sabendo precisar o nome – “que acredita que seu nome seja Raimundo” -, não dando conta também de onde se encontra o contrato firmado com aludido herdeiro, confessando ainda que o contrato firmado com a autora não teve a anuência dos proprietários do bem em questão.
Assegura ainda o réu, em depoimento, que José Maximiliano tem outros herdeiros, embora tenha assumido com a autora o compromisso de regularizar o bem e lhe entregar a respectiva escritura, admitindo, naquela oportunidade, que já extrapolou o prazo para fazê-lo.
A testemunha José Geraldo Gonçalves, f. 201, informa que José Maximiliano é falecido e deixou filhos e netos, noticiando ainda questão relevante nos autos, qual seja:
“que sabe que o inventário foi ajuizado recentemente por um dos netos de José Maximiliano Marinho; […] que hoje 21.10.2014 ainda não é possível desmembrar a área; que existe um litígio entre os herdeiros de José Maximiliano com Prudêncio Gomes Pereira para que seja declarado quem é proprietário da área; que existe um litígio judicial, inclusive da área, para saber quem é o dono, se são os herdeiros de José Maximiliano ou do Sr. Prudêncio; que o imóvel adquirido pela autora é parte integrante dessa área maior, objeto do litígio e do estudo topográfico; […]” (Grifei).
Do noticiado depoimento, impõe concluir que o imóvel vendido à autora nem sequer se encontra individualizado no cartório de registro de imóveis competente, condição não declarada na avença, embora essencial para a transmissão do domínio e registro respectivo em nome da adquirente.
Diante de tal cenário negocial, além de duvidosa a titularidade dos requeridos em relação ao bem em questão, haja vista a mera notícia da aquisição em mãos de um dos herdeiros daquele em nome de quem está transcrito o imóvel, e, se ainda assim não o fosse, restou evidente nos autos que os requeridos, ao tempo em que firmaram a promessa de compra e venda com a autora, não possuíam legitimidade ou título hábil que os autorizasse a promover a venda do bem, mormente com cláusula de entrega de escritura pública para a efetiva transmissão do bem.
Assim, as circunstâncias do feito desautorizam reconhecer que os requeridos se encontravam legitimados a negociar o bem em questão, especialmente para assumirem a obrigação de cumprir a promessa de transmissão futura (art. 108 do Código Civil), uma vez que o fizeram em condições precárias e sem a anuência dos herdeiros e proprietários do bem.
Ademais, não há prova nos autos de que a autora, de algum modo, inviabilizou a transmissão do bem, por ausência de documentos, haja vista que o requerido, em depoimento pessoal, vale repetir, admite expressamente sua inadimplência com a requerente para o cumprimento da obrigação assumida.
Inequívoco, pois, que a autora foi induzida a erro substancial, especialmente em relação ao objeto principal da declaração e de suas qualidades essenciais (art. 139, I, do Código Civil), circunstância que impõe a anulação do negócio firmado pelas partes, autorizando reconhecer a necessidade do retorno das partes ao statu quo ante, tal como concluiu o Magistrado de primeiro grau de jurisdição.
No tocante à multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, trata-se de penalidade expressamente prevista na avença (cláusula 10ª – f. 22), de responsabilidade daquele que deu causa à rescisão do negócio, in casu, os requeridos.
Quanto ao dano material, cumpre observar que a autora demonstrou o pagamento do IPTU do imóvel litigioso, f. 30, no valor de R$67,23, bem como das despesas com obra no imóvel, conforme comprovantes de f. 53/57, que totalizaram o valor de R$1.725,60.
Aludidos documentos não foram impugnados de modo específico, limitando-se os requeridos a sustentarem ausência de provas das benfeitorias, argumento insuficiente para afastar a credibilidade da prova que objetiva o ressarcimento dos prejuízos de ordem material.
Diante do exposto, rejeito as preliminares e nego provimento ao recurso.
Custas recursais, pelos apelantes.
Votaram de acordo com o Relator as Desembargadoras Evangelina Castilho Duarte e Cláudia Maia.
Súmula – REJEITARAM PRELIMINARES E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.
Fonte: Diário do Judiciário Eletrônico – MG