A usucapião extrajudicial, que veio como uma das grandes novidades trazidas pelo novo Código de Processo Civil – CPC (lei 13.105, de 2015), foi criada com o objetivo de dar mais celeridade para a regularização fundiária de imóveis, seguindo a tendência de desjudicializar as relações sociais. Entretanto, em que pese a boa intenção do legislador, a usucapião extrajudicial, na prática, mostrou-se inviável, diante dos requisitos exigidos pela lei que a concebeu. Contudo, com as alterações trazidas pela lei 13.465, de 2017, o cenário tende a mudar.
Na sua criação, o CPC estabeleceu que a usucapião extrajudicial deveria ser processada diretamente no registro de imóveis da comarca (ou circunscrição) em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a pedido do interessado, representado por seu advogado. No pedido, o interessado deveria apresentar os documentos necessários à comprovação de seu direito e cumprir os seguintes requisitos: (i) ata notarial, contendo as principais alegações e justificativas do interessado sobre sua posse mansa e pacífica exercida sobre o imóvel, em determinado período de tempo; (ii) planta e memorial descritivo do imóvel, assinado por profissional legalmente habilitado; e (iii) anuência dos titulares de direitos reais (leia-se, do "proprietário" que constava na matrícula/transcrição do imóvel no registro de imóveis) ou de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e/ou na matrícula dos imóveis confinantes (vizinhos).
Decorrido um pouco mais de um ano e meio de vigência do novo CPC, verificou-se que a anuência dos titulares de direitos reais inviabilizava o procedimento administrativo, restando ao interessado recorrer ao Judiciário. Na grande maioria dos casos, esses "antigos donos" têm localização desconhecida pelo interessado, em muitos casos as negociações que envolveram o imóvel em questão foram feitas por seus antecessores, na maioria das vezes já falecidos, e não há notícias do paradeiro de seus herdeiros, o que tornava a missão praticamente impossível.
Para agravar a situação, por expressa disposição legal, o silêncio do antigo dono era interpretado como discordância à usucapião, interrompendo o procedimento de usucapião extrajudicial. O resultado disso foi, por consequência, que as usucapiões extrajudiciais resultaram em processos judiciais. Com certeza, não foi esse o propósito da lei que a instituiu.
Com a entrada em vigor da lei 13.465, o conceito desse dispositivo foi alterado. Agora, o silêncio do antigo proprietário do bem e dos vizinhos, após a sua notificação pelo cartório de registro de imóveis ou por edital em jornal de grande circulação deverá ser interpretado como concordância.
Outra novidade trazida é aplicável para os casos em que se pretende usucapir extrajudicialmente unidade autônoma inserida em condomínio. Agora basta o síndico ser notificado, dispensando a necessidade de notificação dos demais condôminos confinantes.
Enfim, com as inovações trazidas pela nova lei, o instituto da usucapião extrajudicial, antes fadado ao esquecimento, ganhou sobrevida e, ao que parece, se torna viável, imprimindo, finalmente, a celeridade prometida.
Embora ainda haja muitos requisitos a serem cumpridos para a efetivação da usucapião extrajudicial, finalmente foram apresentadas as condições para que o procedimento sirva como um instrumento de regularização fundiária eficaz e rápido, atingindo o fim previsto inicialmente pela norma. Resta-nos torcer e trabalhar para que, na prática, também seja assim.
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Ingrid Sepúlveda é advogada do escritório Fernandes, Figueiredo, Françoso e Petros Advogados.
Fonte: Migalhas