Está para entrar em vigor no direito brasileiro em 17 de março de 2016, a chamada “usucapião administrativa ou extrajudicial” constante do art. 216-A da Lei n. 6.015/73, introduzida pelo Código de Processo Civil de 2015, que configura um procedimento administrativo, de competência e presidência do Oficial do Registro de Imóveis, e tem como objetivo o reconhecimento da posse e sua conversão em propriedade.
A usucapião administrativa está inserida no fenômeno da desjudicialização que consiste na transmutação de diversos procedimentos originariamente de presidência restrita de órgãos primários do Poder Judiciário para outros, tendo como principal expoente as atividades chamadas de serviços extrajudicial, desempenhadas por tabeliães e oficiais de registro de imóveis.
A desjudicialização decorre de dois fenômenos, o primeiro é de ordem vocacional, resultando do desenvolvimento, modernização e eficiência das delegações extrajudicial; o outro, decorre do expressivo aumento de processos judiciais por fatores que podem ser justificados como de ordem cultural ou social. Para compreender a problemática, tramitavam em 2015 pelos tribunais brasileiros noventa e três milhões de processos, vinte milhões dos quais no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo[1].
Não obstante a intenção do legislador, o texto final resultou em um complexo de rotinas desinteressantes e pouco práticas para qualquer operador do direito, principalmente a exigência contida no § 2o que requer o consentimento expresso de titulares de direito real do imóvel usucapiendo e seus confinantes.
A literalidade do texto legal não permite interpretações outras. A Egrégia Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, enfrentando a matéria para a edição do Provimento 58/2015 que disciplinou o procedimento, entendeu que “o inciso II, do art. 216-A, exige que assinem a planta e o memorial descritivo que serão apresentados ao oficial do registro de imóveis os titulares de direitos (notoriamente os reais) inscritos na matrícula do imóvel usucapiendo e na dos confinantes. E, ao contrário do que ocorre na retificação de registro (§ 4º, II, do art. 213, da LRP), o consentimento dos envolvidos tem de ser sempre expresso, haja vista que o silêncio equivalerá à discordância (§ 2º, do art. 216-A). Assim, se o titular de direito inscrito na matrícula do imóvel usucapiendo ou nas dos confinantes não responder à notificação de que trata o § 2º[3], do art. 216-A, da Lei nº 6.015/73, o procedimento será encerrado pelo registrador diante da discordância “tácita”. É preciso, pois, anuência expressa (PROCESSO Nº 2012/24480 – SÃO PAULO – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – DJe de 15/1/2015).
Muito mais interessante, lamentavelmente, será o procedimento judicial ou, ainda, a retificação de registro acompanhada da regularização do título dominial, quando possível. O procedimento é assaz complexo, com a necessidade, ainda, de lavratura de ata notarial para justificação da posse. Parafraseando Jean-Louis Bergel, é a prática que faz o direito (Tradução de Maria Ermantina de Almeida Prado Galvão. São Paulo: Martins Fontes, 2006, p. 86).
Outro aspecto do procedimento que seguramente será debatido pela doutrina, é que, exigindo-se o consentimento expresso do titular do direito real da propriedade imobiliária e confinantes, estaríamos muito próximos de um contrato atípico bilateral do que o reconhecimento de uma posse qualificada. Estaria o proprietário do imóvel usucapiendo transmitindo expressamente a título gratuito?
Infelizmente meu otimismo se rendeu à realidade, neste aspecto o Código de Processo Civil de 2015 não avançou e, prejudicou a outorga de atribuição ao Oficial de Registro de Imóveis da usucapião, que tem demonstrado nos últimos anos sua competência e vocação em procedimentos de “jurisdição voluntária” como a retificação de registro, regularização fundiária e execução em alienação fiduciária de bens imóveis.
[1] NALINI, José Renato. Folha de São Paul: 09 de março de 2014, link:<http://www1.folha.uol.com.br/opiniao/2014/03/1422463-jose-renato-nalini-justica-e-obra-coletiva.shtml>, acesso em 24/06/2014.
Marcelo Augusto Santana de Melo é registrador imobiliário em Araçatuba, São Paulo.
Fonte: Blog Marcelo Augusto Santana de Melo